不動産担保の評価額って？どうやって調べるの？

住宅の購入や不動産投資をするためにローンを借りることがありますが、その際、土地や建物を担保として提供して融資をしてもらうということがほとんどです。

この不動産に対しての担保評価の計算の仕方は、金融機関によってまちまちですが、おおよその考え方や計算の仕方が分かっていれば、どのくらいの融資が可能なのかといったことが判断できるようになります。

この記事では、そのあたりについて説明していきます。

不動産担保の評価額の調べ方土地編

お金を借りたい場合に、自身が持つ不動産を担保とする場合とする場合があります。

わかりやすく、少し汚い言葉で言えば借金のカタとして不動産を提供します。そうすることで、お金を貸す側は仮にお金を回収できなくなった場合にはお金を返してもらう代わりに不動産を得ることで、お金を貸した際の損を防ぐように、ほぼ必ず不動産担保を取るのです。

では、不動産の価値とはどのような調べ方で評価していくのでしょうか。

まずは土地からご説明します。土地の価値については、その立地条件、近隣の開発状況等によって若干の違いはありますが、国が毎年発表する路線価、もしくは地価評価額に基づいて算出されます。

これはインターネット等にも無料で提供されている情報であり、誰にでも確認することが可能で、１㎡当たりの価格が表示されますので、その価格と保有する土地の広さを掛け算するだけです。

なお、注意点として土地には、その用途等応じて地目と呼ばれるものが設定されています。

主な地目は、宅地、畑、山林等になります。この場合、宅地と山林では、大きな価格差が生じますし、畑の場合、農地転用という地目変更を行うことは法律上に非常に難しい手続きを行う必要があります。このことも良く理解しておいてください。

不動産担保の評価をする場合、建物については新築年月が一番重要となるでしょう。

なぜならば、建物については耐用年数と言うものが存在するからです。その建物がどのくらい十分な価値を持つ状態で、大規模な補修、修繕の必要が無く保たれるのか？そういった期間であると考えればわかりやすいと思います。

あくまで、金融機関等が評価する一般的な基準ですが、木造建築の耐用年数は２５年と言われています。

このことから考えれば、仮に築３０年経過するものの、建坪１００坪の立派な日本家屋を持つ方がいたとします。急な要件でお金がどうしても必要となり、自宅を担保に金融機関に融資を申し込みたいと銀行に駆け込んだとします。

しかし、銀行側は、一部例外を除いて、その自宅を担保として認めることはほぼ無いと考えてください。建物の耐用年数とはそれほど重要視されるものなのです。

前述のとおり、木造住宅の耐用年数は約２５年です。

しかし、鉄筋コンクリート、鉄骨造り、鉄筋コンクリートマンション等であれば耐用年数は若干変わってきます。同物件の耐用年数は約５０年と言われています。

もちろん一般的なマンションであれば、１０年から２０年程度でどうしても配管設備等の修繕は必要となりますが、その建物自体の価値としてはあまり失われることはありません。もともと立地条件が良い場所に建てられることが多いことも、その価値が維持される要因とも言えるでしょう。

なお、マンションについては、土地、建物を含めた金額で購入することから、一般的な住宅とその価値算出方法はやや違うと言えます。

基本的な考え方は、土地（マンションの場合は専有面積）×の１㎡あたりの路線価、もしくは地価調査価格、時価評価額となります。建物については、それぞれの新築年月と耐用年数を考慮した計算方法で算出を行うのです。

不動産担保の評価額については、調べた方は多くの方法があります。

しかし、基本的には金融機関や消費者金融等のノンバンク系列についても、ほぼ前述の方法で計算、算出することが大半です。

なお、例外として工場や倉庫等を担保として提供したいという場合もあります。工場、倉庫と言えば鉄骨造りが大半であり、耐用年数は前述のように５０年程度となります。

ただ、例えば薬品や燃料等を扱うなどその建物自体の価値が短期間で損なわれると思われる場合は、その価値は半減程度となると考えて下さい。

ここまでご説明した件については、あくまでも一例に過ぎませんが、この方法はほぼ全国の金融機関や金融関連会社が利用しているものです。

なお、土地については、その周辺の開発状況、例えば新しく商業施設が出来る、道路が出来るなどで評価価格が若干異なる場合があるので、そういった場合は必ず、お金を借りる先の専門家等にご相談下さい。